4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱“通知”），如一石激起千層浪，在社會上產生強烈反響，財經媒體、朋友圈都開始對REITs展開了廣泛的討論。

這裏，還是延續崔哥一貫的風格，從零開始，以問答形式，用三分鐘解釋清楚，這個REITs到底是個什麼概念，這次的《通知》意味著什麼。

1. 你能不能用一句話解釋清楚，REITs到底是什麼？

簡單來說，就是一群投資者把錢湊到一起，交給一個基金經理，讓他去投資房地產（例如商場、住宅樓、賓館），或者基建專案（例如機場、鐵路、公路），然後賺到的錢，扣掉基金經理的工資（管理費），然後大家分。

錢還是那個錢，房子還是那個房子，在開發商手裏，那叫“不動產”，拿出來做成REITs，分給大家，這就叫做“資產證券化”。

2. 這。。。這不就是基金嗎？

沒錯，REITs的全稱就是房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts）。注意，REITs中的s是小寫。因此，它的特點和基金也很類似：

如果投資者不想或者不足以購買整個資產，所以可以用少點的錢購買基金份額，參與到這些地產或者基建專案中。（“我買不起客廳，總能買塊磚頭吧！”）

對於不動產投資比較不熟悉的投資者，通過這種方式等於是把錢交給基金經理來幫你管理、收租，樂得省心，定期分紅即可。

3. 話是這麼說，可是這跟我自己買房子、商鋪有啥本質上的區別呢？

區別還是很大的：

不動產投資的交易是非常花時間、精力和成本的，但是買賣基金要簡單得多。REITs分為公募和私募兩種，這次《通知》中提議開始試點的，是公募REITs，即這些基金將可以在二級市場交易。簡單來說，買賣房子就跟買賣股票一樣方便，也就是流動性提高了。這就是REITs的所謂“股性”。

投資者個人買商鋪，回報率不一定比得上REITs，因為REITs匯總的資金量大，可以投標到更好的基建專案，更好位置的商鋪、商場。

海外REITs的另外一個核心的特點，是稅務上的優勢，即投資人只需要支付基金收益的稅負，而不需要承擔房產稅負。這方面，一直是REITs在中國落地的一個難點（雙重稅負甚至三重稅負問題），這次試點通知的細則未來可能會對這方面做出詳細的解釋。

4. 可是，如果我把這些錢給了這個基金，他們不用來買不動產，而是用來幹別的，怎麼辦？另外，如果他們收到租金以後，不分紅給我（就像很多股票一樣），怎麼辦？

目前已經實行REITs的國家/地區包括美國、香港、日本、新加坡、澳大利亞等，均對REITs的投資對象和分紅方式做出了非常明確、詳細的規定。以美國為例：

REITs 的資產組合中至少有 75%的資產價值為房地產、抵押貸款、其他 REITs 份額、現金或政府證券。

收入來源中90%以上是租金或利息收入、出售資產或其他信託組織的股息收入，以及其他源於房地產管道的收入。

95%以上的可稅利潤（taxable income）（扣除資本所得後）應分配給股東。

為了取得REITs的合法地位，在REITs成立後的第一稅收年度，它必須向有關部門申請地位評定。

詳見下表：

簡單來說，REITs要想合法運營，就必須主要投資不動產，而且90%以上的收益都必須分紅給投資者。

5. 聽起來不錯，是不是REITs就包賺不賠呢？

當然不是。公募REITs作為可以交易的基金，它本身具有雙重屬性：

租金分紅，取決於基建專案的具體情況，可能會還不錯，或者比較穩定。

但是另一方面，作為交易性產品，即“股性”的一面，它的價格是波動的，投資者是有可能賠錢的。

以香港最知名的REITs基金“領展房產基金 00823.hk”為例，如下圖所示，在疫情開始之後，基金市值也大幅下跌，風險一樣存在。

不過總體而言，因為有確定的分紅（相對於一些幾十年都不分紅的A股而言），已有市場的實踐表明，REITs的平均年化回報收益率屬於較為穩健的，下麵是美國REITs 年化收益率與同期美國國債年化收益率的比較。

6. REITs 作為基金，會退市嗎？

就和其他的股票和基金一樣，REITs也可以退市。這時候，基金管理方會把持有的不動產售出或者清盤，在扣除費用之後，資金退還給基金持有人，並撤銷上市地位。

7. REITs 對於地產商或者基建開發商，有什麼好處呢？

對地產商或者基建開發商而言，REITs的意義是很大的。過去，如果一個企業或者實體建設了一條公路、一個機場、一個酒店，退出的方式很有限，有的甚至必須自己設立公司來運營。

現在，通過發售REITs產品，可實現資金快速回籠，相當於一次性就把資產賣給了投資人，這樣開發商就可以轉向輕資產運營。

另外，這還有可能改善企業利潤帳面價值：如果最終融資規模超過不動產在企業報表中的帳面價值，高於不動產帳面價值的差額計入營業外收入，企業利潤表能夠得以改善。

在成熟市場，REITs 已被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產， 截至 2017年，美國 REITs 總資產達 11336 億美元，占美國股市市值約 3.7%。

8. 這次的《通知》意味著什麼？

點擊下方“閱讀全文”，可以查閱通知具體內容。在媒體的各種討論中，我比較關注的是這句話：“按照市場化、法治化原則，充分依託資本市場，積極支持符合國家政策導向的重點區域、重點行業的優質基礎設施專案開展 REITs 試點。”

簡單來說，這次在中國展開的REITs試點，主要關注於優質的基建專案，而不是商業地產。哪些是優質的基建專案？那包括各地正在興建的高鐵、機場、通信設施等等。這順應了最近關於新基建的促進措施，也有助於盤活存量的基礎設施市場（將其變為證券上市）。

9. 我花了不止三分鐘了，不過還沒看到我最關心的問題：這個政策的出臺對房價有無影響？

就像前面所說的，REITs的試點和推出，對於地產商、基礎建設企業是利好，有助於他們盤活資金，在傳統的競價購地、建設、銷售之外，開闢了新的融資途徑。

對於具體的房價而言，我認為並不會有顯著的影響。

何況，這次的通知主要針對的是基建專案，暫時還不涉及地產。

10. 我還有很多問題沒問，譬如REITs是怎麼來的，目前有哪些可供選擇的海外REITs，等等，怎麼辦？

可以參考下麵這本書，對於REITs的來龍去脈做了比較詳細的解釋：

《REITs投資指南》 作者：[美]馬克·戈登