袁國寶

互聯網趨勢觀察家、知名財經作家、新盟創始人、資深媒體人、新媒體行銷和品牌傳播專家。

寶哥說

2021，這仍然是一個混泥土澆灌出的時代

疫情血洗全球經濟的2020年成為過去，可此時此刻，人們卻發現一個很“離譜”的現象。

2020年3月2日，胡潤研究院發佈了《2021胡潤全球富豪榜》顯示，過去一年中，全球新增了412位10億美元企業家，總人數達到3228人，創歷史新高。其中，中國更是新增了259位十億級美元的企業家，共計1058位，超過了排名其後美國(696位)、印度(177位)和德國(100餘位)三個國家企業家總和。

這意味著，當一場全球範圍的危機來臨時，擁有更多資源的人，往往能比普通人獲取到更多的財富。疫情在重塑了全球格局的同時，全世界的富豪們也在加速收割全球財富。

“馬太效應”，正在升級：富有的人在更加富有，貧困的人會更加貧困。

但這個殘酷的規律，似乎對中國房地產行業逐漸失靈——在這次胡潤百富榜中國富豪排行榜中，人們熟知的中國房地產大佬無一挺進前十，整體排名更是大幅下滑。

似乎，在這片由混泥土澆灌出“中國經濟奇跡”的大地上，二十年過去，房地產造福的神話，正在終結。

一個充滿傳奇的房地產時代，會就此結束嗎？

1胡潤百富榜單中隱藏的關鍵資訊

這是一個什麼時代？僅從此次胡潤百富榜公佈的數據來看，這無疑是一個擁有的資源越發集中，財富就越發膨脹的時代。

雖然，2020年******關鍵詞是疫情。但在疫情下，不管是新興行業騰起，還是夕陽行業落幕，最核心的商業邏輯仍是如此。

危機，往往分拆成“危”與“機”——可從胡潤百富榜中，2020年全球新增412位10億美元企業家，總人數達到3228人創歷史新高。

“儘管受到新冠疫情的影響，但2020年的財富漲幅是過去十年來******的。”一切正如胡潤所言，2020年股票市場的繁榮和大量的新上市公司，每週能造就8位新的十億美元企業家。

在世界經濟整體停滯不前的2020年，絕大多數的財富，流向了少數人手裏。“機遇”，顯然不是為普通人準備的。

而令人心情複雜的是，榜單顯示中國2020年新增的富豪數量，甚至比世界其他國家總和還要多。

這是一件值得欣慰，更值得深思的事。

一方面，中國新增富豪大量湧現，正說明作為疫情期間全球唯一正向增長的經濟體，中國經濟具有著強大的內生力量。包括以人工智慧、區塊鏈、雲計算、大數據和電子商務等新興產業的崛起，正帶給中國乃至世界經濟強大的驅動力——比如，以10億美元為門檻，中國入圍的企業家從事新興行業企業家占比已達到36%，同比增加4%，而傳統行業占比所減至64%。

但另一方面，中國經濟的產業變遷又是最劇烈的一個。其中最顯著變化，即中國前十富豪榜中已不再有地產企業家。

相較以往，2020年許家印、李嘉誠、李兆基位列全球富豪前50、全國前5的風光無限來說，到了2021年，這兩位數次蟬聯中國首富的大佬，已經雙雙跌出全國前十。

這也是記錄以來，首次出現房地產企業家沒有進入中國前十的情況——中國房地產造福的神話，似乎在2021年開始終結。

這不是一場毫無徵兆的“告別”。在去年10月公佈的胡潤百富中國榜中，早已顯現出中國房地產“暮態”。

——榜單顯示，中國房地產行業上榜人數占比出現歷年來******降幅，從2019年的14.8%下降到10.6%，這是自1999年胡潤百富榜誕生以來，第一次跌出前兩，變為第三。而回顧過去20年，中國房地產企業家的財富總和，始終領跑於榜單前二。

個人財富縮水，行業體量下滑——這一個創造出無數富豪，帶來巨大經濟增量的房地產時代，真會劃上句號嗎？

2  吃下“紅利”的二十年後，終於迎來“調控時代”

鬱亮在去年9月底萬科的南方區域媒體交流會上，曾指出中國房地產經歷過三個階段。

在2002年之前，是土地紅利時代：誰能拿地，誰能發財；

2002年後，是金融紅利時代：誰有資本支持，誰能迅速變大；

到了現在，地產商們則進入管理紅利時代：能有更加精細的服務，誰就能脫穎而出。

作為2014年就率先喊出“中國房地產進入白銀時代”的鬱亮來說，他的戰略眼光並不樂觀。但近些年密集的政策調控，以及地產商們主動、被動的去杠杆運動，已經讓他的判斷不再準確：

這其實是一個重新分配舊有財富，創造新財富的時代。

去年，將把房地產擠出前二的行業是大健康，而快消、製造、科技類等行業更在強勢崛起——在整個國家都在浩浩蕩蕩“去地產”的時候，房地產的弄潮兒們，就難免成了最落寞的一群人。

而對於整個中國房地產行業來說，真正迎來的，則是一個“調控時代”。

自去年8月底監管層推出的“三道紅線”——即在“剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍。”的雷霆手段下，各大房企被冠以上三色標籤。

這是一個讓他們笑不出的時代底色。

實際上，在20多年造富神話中，這一行業的持續加杠杆、高負債、高周轉，帶來的則是債務風險加大，甚至部分房企經營性現金流無法覆蓋支出，接連暴雷。

一種行業潛在的經營風險甚至系統性風險在蔓延——去年，銀保監會主席郭樹清就指出：房地產是現階段中國金融風險方面******的“灰犀牛”。更重要的是，房地產所謂的投資價值在某一歷史階段，近乎於“投機”價值。這無疑是一種巨大的風險。

而從2021年“房住不炒”第三次出現在政府工作報告中，傳達出的信號更是強烈。近年來，房地產除了自身轉型焦慮外，更有“調控焦慮”。

比如，中原地產研究中心統計數據顯示：僅今年2月份單月全國房地產調控次數高達45次，超過了1月份的42次。年內累計房地產調控政策次數已經高達97次。

更關鍵的是，從最開始的限貸到現在的房貸集管，調控中最直接的信貸手段，其“精准度”與“力量感”也越來越強——比如，今年上海出臺的“121新政”中，“嚴格執行差別化住房信貸政策”對炒房客就極具殺傷力。

外加政府工作報告中提出的“增加土地供應”，以及增加保障性租賃住房等手段，也在源頭上為房地產炒作的畸形熱度，逐一澆上冷水。更不要說，呼之欲出的房地產稅，更是調控的“撒手鐧”——比如，在2019年的政府工作報告，就將2018年提出的“穩妥推進房地產稅立法”調整為“穩步推進房地產稅立法”，引發了各界的熱議。而上海和重慶也已成為目前我國徵收房產稅的試點地區。

以上種種跡象也正說明，橫跨20多年，歷經數次經濟週期後，對房地產的調控從供需端、融資端、再到如今長效機制演變，中國房地產野蠻生長的時代，徹底告一段落。

而對於執迷於不健康運作方式，仍在持續以高杠杆、高周轉、高負債立足的房企來說，或許：

時代拋棄你時，連一聲再見都不會說。

3 鋼筋和混泥土，依舊是時代的“裏子”

可事物實際的運行規律，與理論規律往往存在著很大差距。

中國人最關心的，除了“國事”，還有“房事”，飯後談論最多的，是股票反著買，別墅靠著海——持續了幾十年的中國房地產造福神話，早已根深蒂固，這絕不會是一個能輕易告別的時代。

數據不會說謊。

今年2月26日，中國社會科學院國家金融與發展實驗室等機構，聯合發佈了《中國國家資產負債表2020》（下稱“《報告》”）。

實際上，資產負債表可以鮮明地反應一家企業的經營狀況，而國家資產負債表可以******程度“摸清家底”——《報告》顯示，中國社會總資產已經由2017年的接近1400萬億元，上升到2019年的1655.6萬億元。2019年的社會總負債達到980.1萬億元，而社會淨財富為675.5萬億元。其中，居民部門財富占比76%，達到512.6萬億元。

這意味著，居民人均財富約為36.6萬元。

除了有沒有“被平均”的討論之外，《報告》最直接的反映是：中國人的財富，大頭依舊在房地產——

《報告》顯示，2019年末我國居民部門非金融資產規模為249.9萬億元，其中主要構成部分為房地產。雖然，房地產占居民全部資產的比重已由最高超過60%，下降到2019年末的48.8%。

但是，就國際橫向比較看來，我國居民部門房地產占比仍遠遠高於全球各主要經濟體。

曾有人一個非常有趣的統計——以2019年數據為主，中國四座超一線城市（北上廣深）的房產總價值竟高達137萬億人民幣，這相當於同期美國住房總市值33.6萬億美元（合217萬億人民幣）的6成。

而這只是其中一面。在經典影片《大而不倒》中，記錄了一個故事：

2007年，在美國信貸危機發生前，金融業貪婪到達頂點。危機來臨時，多家大型金融機構相繼倒閉，美國股市蒸發了約8萬億市值。惡果蔓延至全球，更是引發了自1930年大蕭條以來最嚴重的全球金融危機。

損失是慘重的，代價是慘痛的。可對於罪魁禍首，對那幫背負一屁股爛債，巧取豪奪的各大美國企業，美國政府最後只能妥協，選擇搭救。

一家企業，一個行業如果與國家經濟捆綁密切，那麼，“大而不倒”的故事，就越可能上演。

某種程度上說，我們這一個時代的裏子，仍由水泥和沙土澆灌。而澆灌的這群人，其力量已經超出一個健康的行業該有的範疇——

比如，2021年1月，TOP100房企單月實現全口徑銷售金額9598.1億元，同比增長64.2%，較去年同期增加44.4個百分點。全國300城市成交樓面均價為2829元/平方米，環比增加23%，同比上漲17%。

房地產業也逐漸變成“贏家通吃”，“大魚吞小魚”的局面——數據顯示，2021年1月百強房企中銷售額破百億房企29家，較去年同期增加15家；超五十億的房企53家，TOP100門檻值為21.5億元。甚至，TOP100房企市占率提升至74.8%。

在2018年時，就有不少中小房企抱怨：“現在的房企重視排名，主要是因為只有排名靠前，才更容易融資。如果不在房企前50名內，銀行可能都不會放貸款。”

在萬物皆可“內卷”的東亞，中國房地產的內卷也在加劇，資源越發聚集到各大房企手中——這一切，正是孕育出“大而不倒”企業******溫床。

比如，歲末年交恒大曝出的“債券風波”，最後卻以戰略投資者簽訂了補充協議而草草收尾。無論從哪個角度看來，這一項捆綁上千萬人就業，帶來千萬億財富的房地產業不能倒，也不敢倒。

 可從歷史角度看，任何一個國家的產業變遷，都會有一大批人倒下。這群人，又會是誰呢？

而反觀他們在時代留下的這些混泥土長城，就曾有一句玩笑話：

我家的雞生了一個蛋，重一百多公斤，可是母雞只有2公斤——我真不知道雞是怎麼把蛋生出來的，難道是有人扯出來的？