最近關於蛋殼公寓爆雷的新聞引起了社會的廣泛關注，甚至在昨天導致了人命慘劇：12月3日，廣州蛋殼公寓一租客因為被房東強制清房，點燃房子後跳樓自殺。

這個問題的直接原因，是蛋殼公寓因為資金鏈斷裂，收了房客的長期租金之後，沒有及時把租金付給房東，對房東和蛋殼之間的代理協議構成了直接違約。

整起事情的來龍去脈

1.   以蛋殼公寓為代表的長租公寓行業在過去幾年中發展迅猛，但是出現了“租金貸”這種扭曲的商業模式（後文會詳細討論），並且為了擴張市場而大幅度融資，導致杠杆率迅速提升。

2.  2019年12月底，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》），其中一條很重要的內容：控制房屋租賃行業“杠杆率”，租金貸收入占比不得超過30%。

《意見》對長租公寓行業的“野蠻生產”勢頭進行了遏制，一定程度上降低了行業的風險。

3.  2020年1月17日，蛋殼公寓作為行業領頭羊之一，在納斯達克敲鐘。

4.  2020年2月開始，受疫情影響，長租公寓入住率下滑、租金收入下降，資金鏈問題被急劇放大。2020年上半年，媒體公開報導陷入經營困境的長租公寓多達84家，深圳愛租公寓、美居公寓、小鷹公寓、樂居公寓、杭州鼎家等都紛紛爆雷。

5.   2020年5月，蛋殼CEO 高靖 因6億國有資產違規挪用的問題被調查。從此之後，蛋殼便再也沒有外部資金流入或者只有少量資金加注，帳面資金緊張的問題開始浮出水面。

6.  2020年10月，有媒體爆出供應商因薪資問題大鬧蛋殼總部。

7.  2020年11月，蛋殼公寓租戶開始出現聯繫不上蛋殼公司、房東因為沒有收到房租而開始設法驅趕租戶。

從法律角度解讀整起事件

目前爭議的一個焦點是，租客已經向蛋殼繳納了租金（甚至是通過“租金貸”支付的），而房東沒有從蛋殼收到租金，所以房東開始趕人。

這中間，到底哪里出了問題呢？

其實從法律角度解讀，蛋殼、房東和租客之間的關係並不複雜 。

蛋殼公寓與房東簽署了一份《財產委託管理服務合同》，其中注明：

（一）甲方（房東）同意將房屋獨家委託給乙方（蛋殼）全權管理並全權代理出租；（二）乙方（蛋殼）獨家委託代理權限包括：代理甲方（房東）出租房屋並辦理與承租人之間的洽商、聯絡事宜；代理甲方簽署與房屋租賃相關的任何協議、合同等檔（包括租賃合同的解除或變更協議、補充協議等）；代理甲方向承租人收取租金、押金、定金等相關費用。

也就是說，蛋殼在與租客簽字時，是代表了房東，與租客簽字。當租客和蛋殼公寓簽約交錢的時候，其法律關係，就等同與房客和房東簽約成立租約。租約期限，以房客和蛋殼的租約、已付租金為准。

蛋殼收了錢簽了字，那麼對於租客、法院、其他人等而言，也就是房東收了錢簽了字。

現在的情況是，蛋殼對房東實質違約了（即不按時付房租）。那麼，這就是代理人和委託人二者之間的關係，房東可以就其權益損失，對蛋殼公寓進行索賠、追討、起訴等等。但是，代理人和委託人二者之間的矛盾，不得影響其他人，即租客。

反過來，如果這一點有疑問的話，那這世界上的委託和代理關係就不存在了。難道有人先委託律師打輸了官司，然後又說那是律師打的官司，跟我無關，我還要告，這顯然是不合理的。

所以法律流程上沒有任何不明確的地方: 房東應該找蛋殼，而不能驅趕租客。

但是現實情況是，租客多不富裕，甚至很多都是外地人，在缺乏執法機構足夠支持的情況下，在房東面前毫無話語權。

爆雷背後的根本原因

其實一直以來，蛋殼都是虧損的。蛋殼赴美招股書及年報數據顯示，創立至今公司一直未盈利。2017-2019年連續3年淨虧損，累計虧損63億元。今年3月，蛋殼上市後首份財報顯示，截至2020年一季度，公司資產負債率高達97.06%，遠超行業警戒線。

北京時間6月10日晚間消息，互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓（NYSE：DNK）今日發佈了截至3月31日的2020年第一季度財報，營收為人民幣19.396億元（約合2.739億美元），與上年同期的人民幣11.938億元相比增長62.5%。淨虧損人民幣12.344億元（約合1.743億美元），而上年同期淨虧損人民幣8.162億元。不按美國通用會計準則，調整後的淨虧損為人民幣9.789億元（約合1.382億美元），而上年同期淨虧損人民幣7.991億元。

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不過，市場一般都認為，對互聯網公司來說虧損並不是問題。事實上，京東、阿裏、拼多多，也都經過了很長時間的虧損，才逐步扭虧為盈。

但是，蛋殼這種模式和電商一樣嗎？仔細看看，這裏面的邏輯完全不同。

在長租公寓的商業模式中，租金貸是一個關鍵環節。所謂租金貸，就是租客簽下貸款，向金融機構按月還貸款，金融機構則替租客一次性付清全年房租，把這個房租交給平臺，平臺拿到這個錢，不會一次性給房東，而是按月給。時間差產生的資金池，則被平臺拿來搶奪房源，去簽下其他房東。

這就產生一種內在不穩定性。長租公寓是通過租金貸拿到未來一段時間的租金，這筆錢本對應其長期成本，付給房東房租。但長租公寓平臺，拿到這筆錢之後，將之視為短期收入，在生產經營上往往會為了佔領市場而積極擴張。錢花出去了，就需要後續客戶資金不斷進入，來覆蓋給房東的租金，填上窟窿，資金鏈繃得很緊。

一旦市場出現波動，比如今年就遇上疫情，擴張不順利，入住率不及預期，大量租客退房等情況出現，資金鏈就會斷掉，由此造成行業的高倒閉率。這種現象並不僅限於長租公寓行業，而在培訓、健身等收取長期會費的行業中屢見不鮮。去年10月，老牌英語培訓機構韋博英語就出現大量關店的現象，上萬名學員受到影響。其中的機制，同樣是學員交的學費，甚至貸了培訓貸，被用於擴張。這背後的商業衝動，與長租公寓如出一轍。

即使這樣，貌似也沒有違背互聯網公司先虧錢跑馬圈地，佔領市場，再逐步提價來提高利潤率的套路，滴滴、京東等企業不也是這樣做的嗎？

這裏面又涉及到長租公寓和典型互聯網企業在運營模式上的不同。

核心區別在於，長租公寓不具備規模效應。

一般互聯網產品是靠快速做大規模來攤低成本，但長租所涉及的服務很瑣碎，企業規模擴大以後（即客戶數量的增加），一個“管家”還是只能服務於幾個客戶，即規模並不能帶來成本的降低，而是成本依然線性增加。

所以大規模，並不能成為擠壓對手的優勢。

更重要的是，以上種種擴張的衝動，都是建立在租金貸的基礎上的。

對長租公寓來說，租金貸必不可少，因為只有這樣，才能在維持“消費者每月交租”的表像，同時又獲得大量一次性支付的長期租金，形成資金池。

但是在另一方面，對消費者來說，租金貸並不是必要的。它本質上不符合市場公平原則，而是一種生造的的商業模式。

一般的消費貸，買個手機、一輛車，是一次性購買獲得產品，分期支付。消費貸的作用是，分期支付，減小資金壓力，促進消費。但租房的資金壓力並不大，實際上，與購房相比，房租本身就具有天然的“分期性”。交三押一，每三個月交一次租金。

租房與一般消費另一個不同的地方在於，它不是一次性獲得產品與服務。如果說其他消費貸中，年輕人貸1萬塊，可以實實在在的拿到手機；貸二十萬，可以實實在在的拿到一輛車。債務背上了，總有所得。但租金貸中，年輕人看起來得到了房租的優惠，但實際上卻並沒有完全得到消費標的——與手機、車不同，居住需要長時間來完成。

所以說，租客貸款一次性付清一年或幾年房租，然後再分期，這種畫蛇添足的模式，本身就是長租公寓平臺生造出來的商業模式。可以說，它一開始的目的，就是為了平臺獲得資金，而不是降低消費門檻，促使消費。

這張商業模式的背後，不是降低交易成本，反而是增加了交易風險。

那麼問題又來了: 商品交易你情我願，為什麼租客會願意買單呢？租客完全可以去租更貴的房子啊。

這裏面其實涉及到了資訊的不對稱。租客在簽下租金貸時，並沒有充分意識到其中的風險因素和成本，產生了錯誤認識。

總結

一個建立在錯誤認識上的商業模式，談何長期性呢？從這個意義上，很多長租公寓平臺本身可能就沒想做一個長久的生意。

最後用一個段子結尾：和小黃車和蛋殼比起來，這幾年有良心的熱門創業專案看來只有瑞幸了：只騙投資人，不坑消費者。